یك كارشناس مسكن عنوان كرد

پیشنهادهایی به دولت چهاردهم برای بخش مسکن

پیشنهادهایی به دولت چهاردهم برای بخش مسکن

به گزارش تاکسی مدرن، یک کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: طبق برآورد کارشناسان تا 30 سال آینده جمعیت ایران به 105 میلیون نفر می رسد و نیاز به مسکن مرتباً افزایش پیدا خواهدنمود. هم اکنون شکاف عمیق قدرت خرید با قیمت ها، کمبود ساخت و ساز، نرخ بالای نهاده های ساختمانی، بدمسکنی و تورم بلندمدت قیمت مسکن این هشدار را می دهد که بخش مسکن ابرچالش دولت چهاردهم خواهد بود و برون رفت از این وضعیت نیازمند راهکارهایی است که باید آنها را مورد توجه قرار داد.


خشایار باقرپور در گفتگو با ایسنا اظهار نمود: تورم مسکن در بین مدت و بلندمدت هیچ­گاه پایین­تر از تورم عمومی نبوده است. به صورتی که طبق آمارها در ۵۰ سال قبل دومین رتبه تورم به این بازار تعلّق داشته و با اختلاف، بالاتر از ارزاق عمومی افزایش قیمت را تجربه کرده است. اگر در یکی دو سال قبل به علل مختلفی نظیر کاهش قدرت خرید مردم یا رکود سنگین در بازار، فنر قیمت­ ها در بازار مسکن فشرده شده، با عنایت به اینکه هم اکنون تورم مسکن، بالای ۲۰ درصد از تورم عمومی عقب مانده، میتوان انتظار تغییرات قیمت مسکن را در ماه های آتی داشت.
وی ضمن اشاره به اختلاف تورم تولید و عرضه مسکن در سه سال قبل اظهار داشت: در سه سال گذشته نهاده­ های تولید مسکن که معمولا با مصالح و آهن و هزینه ماشین­ آلات و دستمزد شناخته می شوند، به مراتب بالاتر از تورم عمومی بودند و برخی اقلام تا ۸۰ درصد و برخی بیشتر از ۱۰۰ درصد افزایش داشته­ اند. در صورتی­ که مسکن بعنوان مهم­ترین محصول نهایی صنعت ساختمان، تورمی به مراتب پائین­ تر داشته است. مگر می­ شود هزینه­ های تولید یک کالا سرسام­ آور بالا برود، اما خود کالا از این افزایش قیمت جا بماند؟ بزودی ساختمان­ هایی که با تورم بالا درحال ساخت و ساز بودند به بازار عرضه می­ شوند و فروشندگان قیمت­ هایی متناسب با هزینه تمام شده خویش را اعلام خواهند کرد.

چینی ها که به ارزان سازی مسکن و تکنولوژی های کاهنده هزینه تولید آن شهره هستند، بدون احتساب هزینه زمین و جواز، برای نهضت ملی مسکن قیمت ساخت هر متر مربّع بنای کل را در محدوده ۳۰۰ دلار اعلام کردند
باقرپور اختلاف تورم اجاره و فروش را از دیگر علل احتمال تغییر قیمت مسکن دانست و اضافه کرد: در بازار مسکن هرچه قیمت­ ها بالاتر برود، اجاره ها هم افزایش پیدا خواهند کرد. بنا بر آمار رسمی در همین یک سال گذشته، اجاره­ ها ۵۰ درصد رشد داشته­ اند، اما خود مسکن فقط حدود ۲۵ درصد افزایش به خود دیده است. قیمت مسکن از اجاره آن عقب افتاده و طبیعتاً باید انتظار داشت که با افزایش سریع، این فاصله را برداشته و به تورم نرخ اجاره­ ها برسد تا تناسبی منطقی بین بازار خرید و فروش و بازار اجاره برقرار شود.

پیشنهاد چینی ها برای ساخت هر متر مسکن ملی ۳۰۰ دلار بود

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه پروژه­ های مسکن دولتی هنوز به بازار نرسیده­ اند اظهار داشت: اگر هم این اتفاق بیفتد مشخص نیست با این حجم محدود، تأثیری در پیشگیری از افزایش قیمت­ ها بگذارد. نهایتا همان افراد تأیید شده صاحب­ خانه می­ شوند و این تأثیری در کلان بازار نخواهد گذاشت. دولت چهاردهم هم هنوز استقرار نیافته و برنامه­ ای جز اجرای قوانین مصوب قبلی در قسمت مسکن اعلام نکرده است.
وی تصریح کرد: مسکن مثل خودرو نیست. مسکن کالایی نیست که بتوان دست دوم یا با شرایط و تسهیلات ویژه وارد کرد و بازار تولید و عرضه داخلی را گرفتار شوک و دگرگونی کرد. چینی ها که به ارزان سازی مسکن و تکنولوژی های کاهنده هزینه تولید آن شهره هستند، بدون احتساب هزینه زمین و جواز، برای نهضت ملی مسکن قیمت ساخت هر متر مربّع بنای کل را در محدوده ۳۰۰ دلار اعلام نمودند که با کسر حداقل ۳۰ درصد مشاعات، قیمت تمام شده هر متر بنای مفید طبق عرف معاملاتی ایران، اصلاً تفاوتی با خروجی سازندگان سنّتی ایرانی ندارد. قیمت ساخت متری ۲۰۰ دلار هم در ارتباط با معامله تهاتر با نفت ۳۰ درصد زیر قیمت بود که فرقی با اعداد قبلی ندارد.


باقرپور مشکل تأمین منابع مالی را از دیگر چالش های بازار مسکن دانست و اضافه کرد: در سه سال قبل بانکها نتوانستند به تکالیف مالی خود در قسمت پرداخت تسهیلات تولید مسکن ملّی عمل کنند. بنا بر گزارشات، خیلی از آنها زیان ده هستند و شاید بهتر باشد چشم امیدمان را فعلا به اصلاح این نقیصه هم ببندیم. دولت هم به اندازه کافی ناترازی در بودجه داشته و چیزی برای به میان گذاشتن ندارد. در کوتاه مدت هم هیچ برنامه ای برای انفجار در درآمدهای دولت و ایجاد ذخیره مازاد جهت تخصیص به تولید مسکن انبوه دولتی و حمایتی نمی بینیم و نمی شنویم.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران اظهار داشت: از سوی دیگر بخش خصوصی با کاهش قدرت خرید جامعه و از بین رفتن قدرت نقدشوندگی در صنعت ساختمان و تولید مسکن، هر روز از این بازار بیشتر فاصله گرفته و با رصد امنیّت و بازده سرمایه­ گذاری خود، حتّی جذب سایر کشورها می­ شود.
وی خاطرنشان کرد: یک چهارم تا یک سوم خانوارهای کشور فاقد مسکن و اجاره نشین هستند. این یعنی فقر مسکن ۲۵ تا ۳۰ میلیون نفر از کلّ جمعیّت کشور. طبق برآورد کارشناسان تا ۳۰ سال آینده روند جمعیّت به صورت افزایشی پیشبینی می شود و تا ۳۰ سال آینده جمعیت ایران به ۱۰۵ میلیون نفر، یعنی حدود ۲۰ درصد بیشتر از امروز خواهد رسید. پس احتیاج به مسکن مرتباً افزایش پیدا خواهد نمود.

شأن دولت از «دخالت» به تسهیل گری تبدیل شود

باقرپور، جهش تولید مسکن با مشارکت مردم را از راهکارهای برون رفت بازار مسکن از وضع موجود دانست و اظهار داشت: در حوزه مسکن میتوان گفت جهش تولید با مشارکت مردم (شعار سال) از راه زیرساخت ها و بسترهای قانونی بخش تعاون و تبدیل شأن «دخالت دولت» در این بخش به «نظارت و تسهیل گری» از راه مستقل کردن رکن دوّم اقتصاد کشور، یعنی جدا کردن «تعاون» از ساختار نامتجانس «کار و رفاه اجتماعی»، با هدف گذاری تصدّی ۲۵ درصد کلّ اقتصاد کشور مطابق قانون اساسی و اسناد بالادستی نظام، بعنوان وزارت خانه جدا یا یکی از معاونت های رئیس جمهور می تواند تا حد زیادی چاره ساز باشد.

بخش خصوصی با کاهش قدرت خرید جامعه و از بین رفتن قدرت نقدشوندگی در صنعت ساختمان و تولید مسکن، هر روز از این بازار بیشتر فاصله گرفته و با رصد امنیّت و بازده سرمایه گذاری خود، حتی جذب سایر کشورها می­ شود.

بیشترین معاملات مسکن تهران در محدوده ۲ تا ۵ میلیارد تومان انجام می شود

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اصلاح و به­ روزرسانی آیین نامه ها و ضوابط ساخت و ساز لزوم دارد؛ چونکه دستورالعمل های موجود، بخش تولید را به سمتی برده اند که ۵۰ درصد واحدهای مسکونی در پایتخت بالای ۹۵ و در کشور بالای ۱۳۵ متر مربّع ساخته شده اند؛ در حالیکه ۶۰ درصد معاملات تهران به واحدهای زیر ۸۰ و کل کشور به واحدهای زیر ۱۲۰ متر مربع اختصاص یافته است. بیشترین معاملات تهران هم در محدوده متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر و فاصله قیمتی ۲ تا ۵ میلیارد تومان صورت می گیرد. با این وجود ضوابط موجود شهرداری ها مثل اجبار به تأمین پارکینگ برای همه واحدها، تولید و عرضه کوچک متراژها بعنوان پرطرفدارترین محصول این روزهای بازار مسکن را از توجیه اقتصادی خارج کردند.
به قول باقرپور، تبیین پارامترهای انگیزشی برای بازگشت بخش خصوصی به فضای تولید مسکن از راه معافیت های مالیاتی و تسریع و تقسیط صدور پروانه ساختمان هم الزامی است؛ چونکه تورم در کلان اقتصاد، تأخیر در شروع عملیّات ساختمانی ناشی از تعلّل در صدور پروانه ها، خود باعث اختلاف فاحش در قیمت تمام شده واقعی پروژه ها با محاسبات اوّلیه می شوند. ضوابط و رویه­ های شهرداری­ ها بخصوص در اطاله صدور پروانه ساخت از «بروکراسی اداری معقول» به «تحقیر و تخریب» سرمایه ­گذار تولید مسکن تغییر ماهیت داده و بازه زمانی صدور مجوزهای ساخت، علی­رغم وعده ­های مسئولین، از نظر طولانی بودن دارای رتبه جهانی است. خیلی از فعالین سابق صنعت ساختمان، سرخورده از همین عوامل فضا را ترک کرده ­اند.
وی خاطرنشان کرد: عوامل تشویقی و نه تهدیدی و تنبیهی، توأم با اختیار و آزادی عمل برای به تحرک در آوردن هزاران تعاونی غیرفعال موجود در رسته ساختمان مثل معافیت های مالیاتی، عوارض ساختمانی و یارانه اقلام و نهاده های ساختمانی و تقسیط مابقی بعلاوه تأمین زمین مجانی یا اقساطی بلندمدت می تواند به جای وعده های عرضه زمین­های مجهول المکان به اشخاص، طرح و اجرا شود.


مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی تهران بیان نمود: تهاتر در اقلام مختلف و نه لزوماً نفت، مثل واگذاری بلندمدت زمین با کاربری­ های مولد و توسعه­ محور نظیر گردشگری، درمانی، صنعتی، کشاورزی و... در ازای تولید مسکن یا توسعه زیرساخت های مسکونی اراضی مستعد، در کنار اجرای طرح های در ارتباط با همان زمینهای تهاتر شده در چارچوب BOT از دیگر راهکار ها است.

لزوم حذف اقتصاد دستوری از بازار مسکن

باقرپور بر ضرورت حذف اقتصاد دستوری از بازار مسکن تصریح کرد و اظهار داشت: اقتصاد دستوری از بخش مسکن و ملزومات و مشتقات آن باید برای همیشه حذف شود. در مقابل، محدود شدن دولت به نظارت و تسهیل گری و تمرکز بر واردات دانش و تکنولوژی های نوین برای سازندگان داخلی باید رویکرد غالب باشد. همه موارد فوق با اولویت اجرای سند آمایش سرزمینی در سطح ملّی و استانی در دستور کار قرار گیرد.
وی بیان نمود: در مورد زمین بعنوان مهم ترین و اصلی ترین نهاده تولید مسکن باید گفت حجم زمین ثابت است و بیشتر از اینکه وجود دارد نخواهد شد. همینطور درصد کمی از مساحت کشور قابل ساخت و ساز است. همان قسمتهایی هم که قابل ساخت و ساز هستند، در دولت های قبل نسبت به توسعه زیرساخت هایشان بسیار ضعیف عمل شده و توسعه افقی شهرها و حتی ایجاد شهر های جدید تقریبا منتفی است.

در اراضی قابل سکونت مشکل تأمین آب آشامیدنی و تاسیسات داریم

وی ادامه داد: در اراضی قابل سکونت، هم مشکل تأمین آب آشامیدنی داریم، هم در تأمین برق و گاز بعنوان انرژی و منبع گرمایش، به علل مختلف من جمله فرسودگی تأسیسات تولید و انتقالشان گرفتار ناترازی هستیم. شبکه فاضلاب هم وضعیتی بهتر از بقیه زیرساخت ها ندارد. ازاین رو حتی با اقدام جهادی امکان جبران عقب ماندگی و ایجاد زیرساخت ها را نداریم.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: درمورد آهن و فولاد ساختمانی، به دلیل کمبود برق افت تولید داریم و همینطور قیمتها متأثر از بورس جهانی است. قیمت اونس طلا بعنوان یک شاخص مرتباً درحال افزایش و رکوردزنی است و بر قیمت جهانی سایر فلزات اثر می گذارد. در سایر اقلام مثل سیمان، یا منشأ تأمین بازار کاملا داخلی است و وابستگی به واردات نداریم یا اینکه احتیاج به واردات در اقلام دیگر مورد نیاز، بسیار پایین است و به فرض اینکه دیپلماسی اقتصادی دولت در کوتاه­ مدت هم باعث رفع تحریم ها شود و بتوانیم واردات بی دردسر داشته باشیم، باز هم قیمت جهانی کامودیتی ها تفاوت محسوسی با قیمت های داخلی ندارد و حداقل در صنعت ساختمان درد چندانی را دوا نخواهد کرد.
باقرپور در رابطه با هزینه های در ارتباط با حقوق و دستمزد اظهار داشت: هزینه های حقوق و دستمزد اساسا برای تطبیق با تورم عمومی همچنان سیر افزایشی خواهد داشت و در این بخش هم نمی­ توانیم آثاری از کاهش هزینه تولید شاهد باشیم.
وی خاطرنشان کرد: به فرض رفع تحریم ها و کاهش هزینه تأمین و نگهداری ماشین آلات و کاهش بعیدالوقوع تعرفه های گمرکی و حتی عوارض ساخت، آنقدر این شاخصه­ ها سهم پایینی در هزینه های نهایی مسکن خواهند داشت که عملاً در کنار سایر نهاده ها که سیر افزایشی بعضاً شدید را پیش رو دارند، ناچیز و محو خواهند بود.


مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران در جمع بندی راهکارهای خود برای رفع چالش های بازار مسکن اظهار داشت: حل مساله مسکن در دولت چهاردهم از وضعیت در شرف بحران شروع خواهد شد که این حالت کار تیم اقتصادی دولت را دشوار می کند. به دور از هرگونه سیاه نمایی و اجتناب از رویاپردازی، چشم انداز امیدوارکننده ای در انتظار بازار مسکن کشور نیست. عدم توجه به شرایط بخش مسکن، نخستین و مهم ترین چالش و بلکه پاشنه آشیل دولت و رئیس جمهور جدید را ایجاد خواهد نمود. همه کسانی که به دکتر پزشکیان رای دادند، عمده آنان که در انتخابات شرکت نکردند و حتی عده کثیری از حامیان رقبایش، به تحولاتی که انتظار دارند او رقم بزند دل بسته اند. مسکن نه مقوله ای سیاسی است و نه تک بعدی. حوزه مسکن، خود یک دولت کامل را می طلبد.


1403/05/06
09:33:57
5.0 از 5
272
تگهای خبر: تكنولوژی , تولید , ساخت و ساز , شركت
این پست تاکسی مدرن را می پسندید؟
(1)
(0)
X

تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم نظر دهید
= ۲ بعلاوه ۳

لینک دوستان تاكسی مدرن

تاکسی مدرن

تگهای تاكسی مدرن

taximodern.ir - حقوق مادی و معنوی سایت تاكسی مدرن محفوظ است

تاكسی مدرن

سفارش آنلاین تاکسی مدرن